Spese di manutenzione su immobili in locazione
La Cassazione chiarisce la deducibilità
Il criterio decisivo è la strumentalità dell'immobile rispetto all'attività d'impresa, non la titolarità del bene. Se i lavori riguardano un immobile condotto in locazione e utilizzato per l'attività aziendale, le spese sono deducibili ai fini IRES e IRAP e l'IVA è detraibile
1. Il principio
Un costo è fiscalmente deducibile quando è inerente all’attività aziendale, ovvero quando esiste un collegamento funzionale tra la spesa e l’attività esercitata. Non è necessario che il costo generi un ricavo immediato: è sufficiente che sia strumentale allo svolgimento dell’attività, anche solo in via potenziale.
2. La novità
In passato, l’Amministrazione finanziaria ha spesso contestato la deducibilità delle spese del conduttore per lavori sull’immobile in locazione, soprattutto se di manutenzione straordinaria, sostenendo che il beneficiario finale sarebbe il proprietario.
La Cassazione ha chiarito in modo netto che questa distinzione è irrilevante ai fini fiscali: l’unico criterio che conta è la strumentalità dell’immobile rispetto all’attività dell’impresa. Se i lavori sono stati eseguiti su un bene utilizzato per l’esercizio dell’attività aziendale, le relative spese sono deducibili ai fini IRES e IRAP e l’IVA è detraibile.
3. Accorgimenti consigliati dallo Studio
Si raccomanda di conservare con cura tutta la documentazione relativa agli interventi eseguiti su immobili in locazione:
– contratto di locazione, comprensivo di eventuali clausole sull’esecuzione di lavori;
– fatture e capitolati, che descrivano natura e finalità degli interventi.
– elementi probatori del nesso di strumentalità ovvero qualsiasi documentazione che attesti l’utilizzo dell’immobile nell’attività d’impresa.
Lo Studio rimane a disposizione per verificare situazioni specifiche o valutare eventuali contenziosi pendenti su riprese fiscali analoghe.
